الجواب المختصر: افصل بين ثلاثة قرارات
النظام واللائحة
يحددان فئات غير السعوديين، والمتطلبات الأساسية، ومسار التسجيل، وبعض الاستثناءات والرسوم.
قرار النطاق الجغرافي
يحدد المكان ونوع الحق ونسبة الملكية القصوى ومدة الانتفاع والضوابط التي تنطبق داخل كل نطاق.
سياسة الإقامة المميزة
تحدد أهلية منتج إقامة مالك عقار بصورة مستقلة؛ فصلاحية التملك لا تعني استحقاق الإقامة.
المصدر الرسمي: نظام تملك غير السعوديين للعقار، ولا سيما المواد 2 و5 و6 .
حدد حالتك قبل البحث عن العقار
مقيم إقامة نظامية
إضافة إلى الحقوق داخل النطاقات المعتمدة، يقرر النظام للشخص الطبيعي المقيم بصورة نظامية مسار تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاق الجغرافي، مع استثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، وبقاء بقية الضوابط.
غير مقيم
قبل التملك أو اكتساب حق عيني آخر، يجب على الشخص الطبيعي غير المقيم الحصول على الهوية الرقمية المعتمدة، وفتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه، وإصدار رقم اتصال سعودي باسمه مرتبط بالهوية الرقمية.
شركة غير سعودية
تسجل لدى وزارة الاستثمار وفق الإجراء المعتمد، وتفصح عن ملاكها المباشرين وغير المباشرين، ويكون ممثلها النظامي حاملًا لهوية مصدرة وفق أنظمة المملكة، وتفتح حسابًا بنكيًا باسمها. يصدر رقم التسجيل بعد استيفاء المتطلبات، وتوجد التزامات إبلاغ لتغييرات محددة.
شركة سعودية غير مدرجة بمساهمة غير سعودية
هذا مسار مستقل عن الشركة الأجنبية. خارج النطاق الجغرافي — باستثناء مكة والمدينة — يقتصر المسار المنظم على عقار النشاط أو سكن العاملين مع موافقة وزارة الاستثمار. وداخل النطاق، بما فيه مكة والمدينة، تقرر اللائحة مسارًا دون تلك الموافقة، مع خضوع العقار لضوابط النطاق والنظام.
كيان غير سعودي غير ربحي أو اعتباري آخر
يسجل الكيان غير الربحي لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، ويفصح عن المسيطرين، ويعين ممثلًا بهوية سعودية الإصدار، ويفتح حسابًا بنكيًا باسمه قبل صدور رقم التسجيل. أما الشخص الاعتباري الآخر فلا يدخل هذا المسار إلا إذا حدده قرار من مجلس الوزراء وحدد الجهة المختصة.
حامل أو متقدم للإقامة المميزة
قد تقرر أنظمة أخرى حقوقًا أفضل لحامل الإقامة المميزة، لكن طلب التملك وطلب إقامة مالك عقار قراران منفصلان. افحص أهلية العقار وفق النظام والنطاق، ثم افحص شروط منتج الإقامة لدى المركز.
النطاقات الجغرافية: الموقع وحده لا يكفي
يجيز النظام التملك أو اكتساب الحقوق العينية داخل النطاقات التي يعتمدها مجلس الوزراء. وقد يختلف داخل كل نطاق نوع الحق، ونسبة الملكية القصوى، ومدة الانتفاع، وضوابط الاستعمال. لذلك لا يعني ظهور مشروع أو اسم حي على الخريطة أن شخصًا أو قطعة بعينها مستوفيان للشروط.
في المسار العام داخل النطاقات، يقصر النظام تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية في المدينتين على الشخص الطبيعي المسلم. كما أن مسار «العقار السكني الواحد» للمقيم خارج النطاقات يستثني المدينتين. وتبقى أحكام الشركة السعودية غير المدرجة ذات المساهمة غير السعودية مسارًا مختلفًا؛ فلا تطبق قاعدة الشخص الطبيعي عليها بالاختصار.
رحلة التملك العملية
- صنّف صفتك النظامية: شخص مقيم أو غير مقيم، شركة غير سعودية، شركة سعودية بمساهمة غير سعودية، كيان غير ربحي، أو حامل إقامة مميزة.
- تحقق من النطاق والحق: افحص القطعة نفسها، ونوع الحق العيني، والاستعمال، والنسبة أو المدة المسموحة على البوابة الرسمية.
- نفذ العناية الواجبة: تحقق من السجل العقاري أو الصك، والمالك، والرهون والقيود، والمخطط والاستعمال، والتراخيص ذات الصلة.
- استوفِ متطلبات الهوية والحساب: جهز الهوية أو التسجيل النظامي والحساب البنكي ومتطلبات مصدر الأموال بحسب فئتك.
- قدم ونفذ الدفع نظاميًا: تنص اللائحة على بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، وعلى إجراء التعاملات المالية المتصلة بالتملك أو الحق أو التصرف عبر وسائل الدفع الإلكترونية النظامية.
- أكمل التسجيل: تستكمل إجراءات التملك والحقوق العينية وإصدار الصكوك في السجل العقاري وفق الأحكام المنظمة.
المصدر الرسمي: المادة 6 من اللائحة .
قواعد مهمة للأسر والشركات
قاعدة الأسرة للعقار السكني
لأغراض مسار العقار المخصص لسكن غير السعودي المقيم، تعد اللائحة زوجه وفروعه غير السعوديين تابعين له. ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك عقار مخصص للسكن تحت هذه القاعدة إلا إذا انتهت الزوجية أو بلغ الفرع سن 25 عامًا.
لا تخلط بين نوعي الشركات
الشركة غير السعودية تسلك متطلبات التسجيل والإفصاح والحساب الواردة في المادة 3. أما الشركة السعودية غير المدرجة التي يشارك غير سعودي في رأس مالها فتخضع للمادة 8، ويختلف حكمها داخل النطاق الجغرافي عن خارجه.
ما الرسم النظامي المرتبط بتصرف غير السعودي بالحق العيني؟
تحدد المادة 9 من اللائحة رسمًا بنسبة 2% على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار في مدينة الرياض، ومدينة مكة المكرمة، ومدينة المدينة المنورة، ومحافظة جدة، لجميع أنواع الحقوق العينية والاستعمالات بحسب جدول المادة.
المصطلح النظامي هو رسم على قيمة تصرف غير السعودي بالحق العيني. وتحدد المادة 10 تصرفات خاضعة للرسم بنسبة الصفر، ومنها ما يقع خارج نطاق المادة 9 وحالات أخرى مفصلة. يجب التحقق من توصيف المعاملة وحكمها مع الجهة المختصة أو مستشار مستقل قبل احتساب التكلفة.
قائمة تحقق قبل الشراء
أسئلة شائعة
هل يحق للأجنبي شراء عقار في السعودية؟
يستعمل النظام وصف «غير السعودي». وقد يحق له التملك أو اكتساب حق عيني بحسب فئته والنطاق ونوع الحق والضوابط؛ لا توجد إجابة عامة تضمن الأهلية لكل شخص أو قطعة.
هل يستطيع المقيم تملك عقار للسكن؟
يقرر النظام للشخص الطبيعي المقيم نظاميًا مسار عقار سكني واحد خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة والمدينة، إضافة إلى ما قد تسمح به قواعد النطاقات.
هل يستطيع غير المقيم الشراء؟
يمكنه الدخول في المسار النظامي بعد استيفاء متطلبات الهوية الرقمية والحساب البنكي السعودي ورقم الاتصال السعودي المرتبط بالهوية، ثم التحقق من العقار والحق عبر البوابة.
هل التملك في مكة أو المدينة متاح لغير السعودي؟
في المسار العام داخل النطاقات، يقصر النظام الحق في المدينتين على الشخص الطبيعي المسلم. كما يستثنيهما من مسار المنزل الواحد خارج النطاق للمقيم. وللشركات السعودية غير المدرجة ذات المشاركة غير السعودية حكم منفصل.
أين أتحقق من النطاق الجغرافي؟
من خريطة عقارات السعودية الرسمية . افحص القطعة نفسها؛ اسم الحي أو ظهور مشروع لا يثبت الاستيفاء.
ما الرسم النظامي؟
تحدد اللائحة رسم 2% على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية في المواقع الأربعة المحددة بالمادة 9، مع حالات خاضعة لنسبة الصفر في المادة 10. ليس وصفه الدقيق «ضريبة شراء عامة».
هل شراء عقار بقيمة 4 ملايين ريال يمنح الإقامة المميزة تلقائيًا؟
لا. الحد الأدنى للقيمة جزء من معايير منتج مستقل، وتبقى بقية الشروط العامة والخاصة وموافقة مركز الإقامة المميزة مطلوبة.
ما شروط فئة البيع على الخارطة في إقامة مالك عقار؟
وحدة سكنية واحدة بقيمة لا تقل عن 4 ملايين ريال، وسداد مليون ريال أو 10% أيهما أعلى، ومطور معتمد لدى الهيئة، ومن دون تمويل عقاري أو رهن بعد انتقال الملكية، وفق الشروط الحالية.
ما الفرق بين الشركة غير السعودية والشركة السعودية ذات المساهمة الأجنبية؟
الأولى كيان أجنبي يخضع للتسجيل والإفصاح ومتطلبات المادة 3 من اللائحة. الثانية شركة مؤسسة وفق نظام الشركات السعودي وغير مدرجة، ولها قواعد مختلفة داخل النطاق الجغرافي وخارجه في المادة 8.